Der Regierungsrat hat das Mehrwertausgleichsgesetz im Mai 2016 in die Vernehmlassung gegeben. Der Verband wohnbaugenossenschaften zürich hat dazu eine mit den Mitgliedern an der Veranstaltung vom 22. August diskutierte Vernehmlassungsantwort eingereicht. Die Siedlungsentwicklung nach innen sieht er in Übereinstimmung mit dem Regierungsrat als wichtigste Herausforderung.
Gemeinden in städtischen Räumen weisen zu wenig, in ländlichen Räumen zu grosse Bauzonenreserven auf. Wird in einer Gemeinde eingezont, soll gemäss Vorlage eine Mehrwertabgabe von 20 Prozent in einen Mehrwertausgleichsfonds fliessen. Umgekehrt sollen Gemeinden, die eine Auszonung vornehmen, Mittel aus dem Fonds beantragen können, um Beiträge an allfällige Entschädigungsleistungen zu erhalten.
Auszonungen im ländlichen Raum sind meist keine materiellen Enteignungen und darum nicht entschädigungspflichtig. Der Verband schlägt deshalb einen kleineren kantonalen Mehrwertausgleich von 10% vor, dessen einziger Verwendungszweck die entschädigungspflichtigen Auszonungen sein soll. Zusätzlich sollen die Gemeinden 10 bis 40% erheben, welche in einen kommunalen Fonds fliessen, weil Sie es sind, welche die Lasten zu tragen haben.
Die Gemeinden sollen für Planungsvorteile, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, Regelungen zu deren Ausgleich in ihrer Bau- und Zonenordnung (BZO) festlegen. Möglich soll gemäss Vorlage eine Mehrwertabgabe von maximal 15 Prozent sein oder ein gleichwertiger Ausgleich mittels städtebaulicher Verträge. Auch hier soll ein Beitrag von 5 Prozent in den kantonalen Fonds fliessen. Um den unterschiedlichen Voraussetzungen Rechnung zu tragen, ist aus der Sicht des Verbandes neben einer kantonalen Abgabe von 10% für Ein-, Um- und Aufzonungen ein grösserer Spielraum für die Gemeinden bis 40% nötig. Für die Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus, aber auch, um den spezifischen Anliegen der Gemeinden Rechnung zu tragen, sind die bereits üblichen städtebaulichen Verträge von grosser Bedeutung. Dieses Instrument soll gestärkt werden.
Die vorgeschlagene Bemessung des Mehrwerts als Differenz zwischen den Verkehrswerten eines Grundstückes vor und nach einer planerischen Massnahme schafft einen inakzeptablen Fehlanreiz zur Bevorzugung der renditestärksten Nutzungsart (z. B. Stockwerkeigentum). Wir schlagen deshalb die Bemessung nach dem Ertragswert vor, was Rücksicht nimmt auf die jeweilige Nutzung und so Gewerbe und Mietwohnungsbau schützt. Die Zweckbestimmung der kommunalen Fonds soll zudem auf die Schaffung von Infrastruktur und die Förderung von preisgünstigem Wohnraum ausgeweitet werden (Art. 49b PBG).
Andreas Wirz, Vorstand wohnbaugenossenschaften zürich
