Wo soll und kann Uster künftig noch weiter wachsen?
Wie die Gemeinden in der Agglomeration mit den Herausforderungen umgehen, vor die sie Bevölkerungswachstum, mehr Verkehr und steigende Mieten stellen, erfragt der Regionalverband in dieser Ausgabe in Uster, bei der Stadtpräsidentin Barbara Thalmann. Sie präsidierte Wohnbaugenossenschaften Zürich von Mitte 2015 bis Mitte 2018.
Im Februar dieses Jahres lehnte die Bevölkerung an der Urne einen Grundstückkauf durch die Stadt Uster ab. War das ein Votum gegen weiteres Wachstum?
Es war eher eine Frage der Finanzen. Das Hauptargument der Gegnerschaft war immer «Es kostet viel.» Es hat zuvor ein Bieterverfahren stattgefunden und Uster wollte sein Vorkaufsrecht zum Angebot des Meistbietenden wahrnehmen. Das Potenzial des Grundstücks lag etwa bei 13 Wohnungen, und es wäre tatsächlich schwierig geworden, bei einem Landkauf von 8,75 Mio. Franken dort günstigen Wohnraum zu schaffen. Aber da der Stadt ein benachbartes Grundstück bereits gehört, hätte man über einen Gestaltungsplan mehr daraus machen können, was aber schwierig zu vermitteln war.
Uster ist in den letzten zwanzig Jahren um ein Viertel auf über 36 000 Einwohner:innen gewachsen. Wie hat sich das Leben in Uster in dieser Zeit verändert?
Ich weiss noch, wie Uster war vor vierzig Jahren. Wenn man hier aufgewachsen ist, merkt man das nicht so bewusst. Ich stelle aber fest, dass sich vieles auch zum Besseren verändert hat. Verdichtung ist ja nicht per se schlecht. Uster hat den Niedergang der Textilindustrie erlebt. Und die Besitzerfamilien haben Areale, auf denen zuvor Fabriken standen, weiterentwickelt und darauf Wohn- und Gewerberaum geschaffen, sie für die Bevölkerung geöffnet und Parkanlagen eingerichtet. Uster nennt sich darum «Wohnstadt am Wasser». Es gab sicher auch ein paar bauliche «Sünden» in der Vergangenheit. Aber Uster achtet seit längerem durch Gestaltungspläne und städtebauliche Verträge darauf, dass auch die Öffentlichkeit etwas vom Wachstum hat. Zudem wurden die Sportanlagen ausgebaut, das kulturelle Angebot ist gewachsen.
Und wie soll sich Uster weiterentwickeln? Welche Herausforderungen stehen an?
Wir versuchen, das Verhältnis zwischen der Wohnbevölkerung und den Arbeitsplätzen in einem gesunden Verhältnis von 2:1 zu halten. Wenn also die Bevölkerung wächst, sollen auch mehr Arbeitsplätze entstehen. Wir wollen ein regionales Zentrum werden, mit der entsprechenden Infrastruktur. Und bei Entwicklungen wie beim Zeughausareal haben wir nicht nur Uster im Blick, sondern zum Beispiel auch das Einzugsgebiet Zürcher Oberland.
Die Bauzonen sind zu 95 % überbaut. Nun fordert der Kanton Zürich von Uster den planerischen Nachweis für weitere 6000 Zuzüger:innen bis ins Jahr 2035. Wo sollen die dafür benötigten rund 2500 zusätzlichen Wohnungen entstehen?
Wir haben im Rahmen der Richtplanung Berechnungen angestellt, die zeigen, dass dieses Wachstum – durch Verdichtung im Innern – auch nach dem heutigen Stand der Bauzonenordnung realisierbar wäre, wenn man die Ausnutzungsreserven addiert. Wir wollen – ganz im Gegensatz zum Vorgehen in den 60er-Jahren – die grüne Wiese nicht antasten. Dafür ist das Naherholungsgebiet einfach zu attraktiv. Dazu kommt, dass die bisherige Verdichtung akzeptiert wird. Es gibt durchaus Stimmen, die die entstehende Urbanität zu schätzen wissen.
Zurzeit wird der besagte kommunale Richtplan im Parlament diskutiert. Es gab allein zum Thema «Siedlung» 771 Einwendungen von Einzelpersonen und Interessengruppen – auch wurde oft ein hoher Anteil an günstigem Wohnraum gefordert – von verschiedenen Seiten. Was sind die wichtigsten Knackpunkte?
Kein Knackpunkt, eher ein Konsens besteht in Bezug auf den Erhalt der Aussenwachten in ihrer heutigen Form. Andererseits stellt sich die Frage, wie sich ein kleiner Weiler – ohne Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Infrastruktur – weiterentwickelt. In grösseren Aussenwachten wie Nänikon gibt es glücklicherweise immer noch Treffpunkte und Angebote. Die Einzonung von Reservezonen steht im Augenblick nicht zur Diskussion. Die grossen Fragen stellen sich an den Zentrumslagen – zum Beispiel, wozu man private Eigentümerschaften verpflichten kann. Dort ist auch der Schutz historischer Gebäude oder der bestehenden öffentlichen Grünräume wichtig.
Schwierig wird es, sich widersprechenden Einwendungen – zum Beispiel, wenn die einen verdichten wollen und andere sich explizit dagegen aussprechen – gerecht zu werden. Oder wenn Stimmen mehr Massnahmen zur Verbesserung des Stadtklimas fordern und andere finden, es werde dafür schon genug getan. Auch die zum Teil entgegengesetzten Interessen von motorisiertem Individualverkehr, öffentlichem Verkehr und Langsamverkehr müssen unter einen Hut gebracht bzw. ausdiskutiert und gewichtet werden.
Uster ist gross und hätte mit 36 000 Bewohnenden auch eine grosse Kundschaft – gross genug für ortsansässige Läden und Gewerbetreibende. Dennoch: Zürich ist nah. Erschwert dies die Ansiedlung von Gewerbe?
Es ist sicher kein Selbstläufer. Deshalb hat Uster auch eine eigene Standortförderung, die am Puls der Detaillisten ist. Ziel ist, dass die Passantenströme die Erdgeschossnutzungen im Zentrum attraktiv machen. Kürzlich hat eine grosse Buchhandelskette hier eine Filiale eröffnet. Eine neue UBS-Studie besagt, dass auch die kleineren Zentren – weil überschaubarer und entspannter – durchaus punkten können. Als Konkurrenz empfunden werden hier eher das Glattzentrum und das Volkiland.
Die «Strategie 2030» von Uster hält fest: «Uster fördert ein vielfältiges Wohnangebot, zukunftsgerichtete Wohnformen und den gemeinnützigen Wohnungsbau.» In einer Einwendung zum kommunalen Richtplan wird eben diese Förderung von gemeinnützigem Wohnraum gefordert. Der Stadtrat nimmt dazu wie folgt Stellung: «Es besteht keine Rechtsgrundlage, aufgrund derer die Raumplanung die Erstellung von Wohnraum durch diese Akteursgruppe [gemeinnützige Wohnungsanbieter] gefördert werden kann.» Ist Uster bestrebt, dafür eine Rechtsgrundlage zu schaffen?
Ja, aber der Richtplan ist dafür tatsächlich das falsche Instrument. Dies soll in der in der Folge überarbeiteten kommunalen Bauzonenordnung – wie etwa bezüglich der Anwendung von Artikel 49b* des kantonalen Planungs- und Baugesetzes – parzellenscharf definiert werden.
In der öffentlichen Auflage steht auch: «In Wohngebieten erhält die Bau- und Zonenordnung Vorschriften zur Erstellung von attraktiven Aussenräumen. Bei Arealentwicklungen und Sondernutzungen werden qualitativ wertvolle, öffentlich zugängliche Spiel- und Ruheflächen geschaffen.» Wer wird dies finanzieren?
Die Kosten für die Gestaltung des öffentlichen Raums trägt die Stadt Uster. Private Eigentümerschaften können über den Mehrwertausgleich (in Uster 30 % bei Grundstücken über 1200 m2, Anm. der Red.) mittels städtebaulicher Verträge dazu verpflichtet werden, die Mehrwertabgabe zum Beispiel durch einen Anteil gemeinnütziger Wohnungen oder einem Mehrnutzen für die Öffentlichkeit auf ihrem Grund abzugelten. Voraussetzung für die Anwendung dieser Instrumente ist aber der politische Konsens und private Wille …
Wachstum, gute Infrastruktur und gute öV-Anbindungen sind deutliche Signale, auch für Investoren. Hat sich das auf die Landpreise ausgewirkt?
In den letzten 20 Jahren (CHF 689.– im Jahr 2003) hat sich der Landpreis pro Quadratmeter in Uster mehr als verdoppelt (CHF 1521.– im Jahr 2023). Es herrschen noch keine Zürcher Verhältnisse. Darum können es sich die Menschen eher noch leisten, hierher zu ziehen. Doch die Preise steigen weiter.
Ist auch ein Anstieg der Wohnungsmieten zu beobachten?
Dementsprechend wirkt sich das auch auf die Mieten aus. Und nun kommen – auch aufgrund von Sanierungsbedarf – die Wohnungen aus den 40er- bis 60er-Jahren unter Druck. Auch da stehen Ersatzneubauten an. Wir haben ein Monitoring bezüglich der Wohnadressen von Menschen, die Sozial- oder Ergänzungsleistungen beziehen. Diese sind – noch – gut über die Stadt verteilt, die Durchmischung ist intakt. Aber bei einer Bevölkerungsbefragung im Herbst vor einem Jahr wurden zahlbare Mieten erstmals als grosse Sorge genannt.
Das Zeughausareal ist hinsichtlich der Wohnraumversorgung ein wichtiges Entwicklungsgebiet. Wurden bereits Gespräche mit Wohnbaugenossenschaften geführt?
Das Areal West wurde öffentlich ausgeschrieben. Zu den Bedingungen für die Bewerbung gehörte, dass wir von Anfang an eine Vorstellung der Zielmieten bekommen. Wir haben gute Bewerbungen von Wohnbaugenossenschaften erhalten und sind zurzeit intensiv mit ihnen in Verhandlung. Darum kann ich nicht mehr darüber sagen. Parallel dazu entwickelt und baut die Stadt Uster bis 2030 auf dem Areal Ost für die Bevölkerung ein Kultur- und Begegnungszentrum mit Kinos und Bar, einem grossen Saal, einem Kunstraum und vielem mehr. Das Ziel für das Areal West ist es, dass spätestens 2032 das Wohnbauprojekt des künftigen gemeinnützigen Bauträgers feststeht.
Wäre das Vorkaufsrecht für Gemeinden – sollte die entsprechende kantonale Initiative dereinst angenommen werden – als Ergänzung zu den anderen Lenkungsmöglichkeiten ein nützliches Instrument für die Stadt Uster?
Ja. Ich habe das immer vertreten. Darum bin ich auch im Initiativkomitee der Vorkaufsrecht-Initiative. Voraussetzung für all diese Instrumente ist aber, dass wir politische Mehrheiten finden. Und bei Handänderungen müssten wir – wenn das Vorkaufsrecht angenommen wird – künftig relativ schnell handeln. Da sehe ich aber ein Problem im Zusammenhang mit der Finanzkompetenz des Stadtrats: Ein Land- oder Liegenschaftenkauf ab drei Millionen Franken muss vom Parlament genehmigt werden. Und wenn in unserem Gemeinderat das Referendum ergriffen wird, kommt es zu einer Volksabstimmung. Grundsätzlich finde ich es gut, wenn die Stadt eigenes Land im Baurecht abgeben kann. Auf diesem Weg kann sie mitgestalten und ihre bzw. die Bedürfnisse der Bevölkerung einbringen. Ein Vorkaufsrecht bei strategisch wichtigen Grundstücken wäre jedenfalls interessant. Ich bin gespannt, wie die Ustermer Stimmbevölkerung bei der Vorkaufsrecht-Initiative abstimmt.
USTER IN ZAHLEN
36 279 Einwohner:innen (Stand 2023) – 23 % Wachstum in den letzten 20 Jahren 1- und 2-Personen-Haushalte: 69 %
1- bis 3-Zimmer-Wohnungen: 47,8 %
Anteil an gemeinnützigen Wohnungen: 5,7 % (972 Wohnungen, Stand 2022) Leerstand 2024: 1,84 %
Öffentlicher Verkehr: 14 Minuten bis Zürich HB
Steuerfuss: 112 % (2024)
