Wachsen mit Immobilien: Gefragt sind Gelegenheit, Ideen, Kapital und Geduld

Rund 70 Interessierte aus Vorständen und Geschäftsleitungen von gemeinnützigen Wohnbauträgern trafen sich Anfang November zum Erfahrungsaustausch von Wohnbaugenossenschaften Zürich im Auditorium des HWZ. «Weiterbauen und wachsen mit Bestandsliegenschaften», mit diesem Thema beschäftigen sich viele Wohnbaugenossenschaften intensiv, obwohl die Situation auf dem Immobilienmarkt angespannt ist und vor allem die Preisvorstellungen der Verkaufswilligen in astronomische Höhen geschossen sind.

Lukas Schmid, Vorstandsmitglied von Wohnbaugenossenschaften Zürich, ging in seinen Grussworten auf die Marktsituation ein. Er hielt aber auch fest: «Entstanden sind wir aus solch einer Umbruch- und Notsituation. Wir sind Teil der Lösung!» Auch stellte er fest, dass es nicht einfach mehr Wohnungen, sondern mehr bezahlbare Wohnungen brauche.

Ein Auge für die Nischen
Die Zahlen sind ernüchternd. Der Anteil gemeinnütziger Wohnungen in der Stadt Zürich konnte seit der Abstimmung zum 33 %-Ziel nur bei 17,7 % gehalten werden, obwohl diese in absoluten Zahlen um mehr als 4300 Wohnungen zulegten. Dominik Bastianello, Leiter Immobilienentwicklung & Akquisition beim Regionalverband, hat die Marktentwicklungen analysiert und festgestellt, dass der Handel mit Wohnbauland im gleichen Zeitraum fast zum Erliegen kam. Er hat für den gemeinnützigen Wohnungsbau aber auch Chancen, er nannte sie Nischen, ausgemacht: Mehrfamilienhäuser ohne zusätzliches Ausnützungspotenzial, Liegenschaften mit hohem Sanierungsbedarf und Grundstücke, die zu einer Arrondierung und damit zu einem Areal-Bonus führen.

Zwei Architekten liefern wichtige Hinweise.
Die Architekten Andreas Galliker und Max Bosshard lieferten in ihren Beiträgen zu zwei Sanierungsprojekten in Luzern wichtige Hinweise auf versteckte Potenziale. Sie waren indirekt auch als klare Aufrufe zu verstehen, Marktangebote – auch die Ausschreibungen der Immobilienentwicklung & Akquisition von Wohnbaugenossenschaften Zürich – genau anzuschauen und Objekte, die auf den ersten Blick unattraktiv wirkten, nochmals zu prüfen. Einerseits zeigten die beiden Architekten auf, wie aus unscheinbaren Grundrissen interessante und grosszügige Wohnsituationen geschaffen werden können. Und andererseits wiesen sie auf versteckte Potenziale hin, selbst wenn das Grundstück voll überbaut sei. So könnten in Luzern diverse Flächenboni «abgeholt» werden, zum Beispiel durch den Einbau von Liften bzw. durch die Erfüllung der Anforderung bezüglich der Hindernisfreiheit. Bedingung sei allerdings, dass man die Baugesetze nach solchen Potenzialen durchforste.

Wohnbauförderung über die Stadtgrenzen hinaus
Die Gelegenheiten sind da, ebenso die architektonischen Lösungen. Als nächstes schilderte Kathrin Schriber, Leiterin Fonds von Wohnbaugenossenschaften Schweiz, Mittel und Wege, um beim Fonds de Roulement, bei der Stiftung Solidaritätsfonds oder der Stiftung Solinvest günstige Darlehen, Überbrückungsfinanzierungen oder Kapitalbeteiligungen zu beantragen. Auch wies sie auf die Stiftung Soliterra hin, die einspringt, wenn eine junge Genossenschaft eine Liegenschaft oder Bauland kaufen kann, aber selbst noch nicht über genügend Eigenmittel verfügt. Was den Angeboten speziell bei den Stiftungen gemein ist: Die Gesuche werden nur alle zwei Monate entsprechend dem Sitzungsrhythmus behandelt.

Kolia Schwarz, Fachspezialist Wohnbauförderung beim Finanzdepartement der Stadt Zürich, stellte anschliessend den neuen Wohnraumfonds der Stadt Zürich vor. Er zeigte auf, wie mit dessen Mitteln ab 2025 in verschiedenen Schritten Liegenschaftenkäufe, aber auch Sanierungen vergünstigt und damit letztlich die Zielmieten gesenkt werden können. Er könne noch nichts versprechen, was die Behandlungsfristen angehe, da sie ja noch über keine Erfahrungswerte verfügten. Man sei sich aber bewusst, dass es Geschäfte gebe, bei denen schnell reagiert werden müsse. Auch wies er darauf hin, dass die detaillierten Konditionen inklusive eines Kostenrechners im Dezember 2024 im Netz aufgeschaltet würden.

Neue Genossenschaftsmitglieder willkommen heissen
Abschliessend ging Thomas Elmiger vom Rechtsdienst des Dachverbands auf die rechtliche Situation im Hinblick auf die Umwandlung von Mietenden in Genossenschaftsmitglieder ein. Diese sollten durch die Vorzüge – Mitspracherecht, Wohnschutz und anderes mehr – überzeugt werden. Kündigungen wegen Eigenbedarf kämen nicht in Frage und seien auch nicht nötig. Derselben Meinung waren auch die Podiumsteilnehmenden Anita Schlegel (Geschäftsführerin der wogeno und Vorstandsmitglied bei der Gemeinnützigen Bau- und Mietergenossenschaft Zürich GBMZ), Sebastian Raschle (Bewirtschafter bei der Siedlungsgenossenschaft Eigengrund) und Jürg Aebli (Geschüftsführer der Baugenossenschaft Rotach). Sie wiesen darauf hin, dass die transparente Kommunikation wichtig sei. Zum einen, um den Bewohnenden die Angst vor Kündigungen zu nehmen, zum anderen, um Klarheit über die neuen Besitzverhältnisse zu schaffen. Auch brauche es in Einzelfällen etwas Geduld. Sicherlich sei die Bereinigung der Mietkonditionen, speziell die Angleichung an die Kostenmiete nach unten bzw. oben, ein Thema, bei dem es Fingerspitzengefühl brauche.