Für die vertragliche Regelung von Baurechten gibt es in der Schweiz eine Vielfalt an Modellen, die sich wiederum in der Ausgestaltung der einzelnen Vertragsparameter stark unterscheiden können. In Anbetracht des knappen Wohnbaulands und als Entscheidungshilfe für Baurechtgeber der öffentlichen Hand sowie privaten Grundeigentümer:innen hat das Bundesamt für Wohnungswesen BWO im Juni 2022 das Merkblatt «Baurechte für gemeinnützige Wohnbauträger – Grundlagen und Empfehlungen» an gemeinnützige Bauträger herausgegeben.
Spezifische Empfehlungen für den Kanton Zürich
Das Merkblatt des BWO ist, da für die ganze Schweiz geltend, in verschiedenen Punkten eher offen formuliert. Mit den ergänzenden Empfehlungen beabsichtigt Wohnbaugenossenschaften Zürich nun, die Grundlagen des BWO spezifisch im Hinblick auf die zürcherischen Verhältnisse zu präzisieren. Der Regionalverband orientiert sich dabei weitgehend an den Regelungen der kantonalen Wohnbauförderung. Erschwingliche Kostenmieten sind somit automatisch auch dann garantiert, wenn auf eine effektive Subventionierung durch den Kanton verzichtet wird. Gleichzeitig ist gewährleistet, dass die Bedingungen für die Inanspruchnahme von Finanzierungshilfen des Bundes und des Verbands erfüllt sind. Im ergänzenden Merkblatt werden auch die Anforderungen formuliert, welche aus Sicht von Wohnbaugenossenschaften Zürich bei der Vergabe entsprechender Baurechte an gemeinnützige Bauträger verpflichtend sein sollen.
Kriterien für eine langfristige Planung
Nicht zuletzt ist zu bedenken, dass jedes Baurecht spezifische Rahmenbedingen aufweist, welche individuelle Lösungen erfordern. Die Empfehlungen sind also als generelle Richtschnur zu verstehen und sind fallspezifisch weiter zu definieren.
Das ergänzende Merkblatt geht auf die grundsätzlichen Eckpunkte wie die Dauer – und die Verlängerungsoptionen – des Baurechtvertrags, auf das Verhältnis zwischen Landwert und Erstellungskosten sowie auf die Berechnungsgrundlage für den Baurechtszins und seine Anpassung über die Laufzeit ein. Ausserdem wird dringend empfohlen, eine Ventilklausel zu verwenden und zur Berechnung der Entschädigung beim Heimfall den Zustandswert der baulichen Substanz (Zeitwert) als Grundlage festzulegen.
> Merkblatt «Baurechte für gemeinnützige Wohnbauträger» des BWO >
> Spezifische Ergänzungen von Wohnbaugenossenschaften Zürich >
> Faktenblatt Dienstleistung «Landvermittlungen» für Gemeinden
