Anfang November veröffentlichte Statistik Stadt Zürich die neusten Zahlen zu den Mietpreisen in der Stadt. Daraus geht hervor, dass sich die bereits enormen Mietpreisunterschiede zwischen gemeinnützigen und kommerziellen Anbietern in den letzten 20 Jahren noch weiter vergrössert haben.
Wohnbaugenossenschaften Zürich, der Regionalverband der gemeinnützigen Bauträger ging bisher davon aus, dass die Preise der gemeinnützigen Bestandsmieten zwischen 25 und 30 % günstiger sind als vergleichbare, kommerziell vermietete Wohnungen. Die jüngste Publikation von Statistik Stadt Zürich, welche die Entwicklung der Mietpreise in den letzten 20 Jahren abbildet, macht nun aber deutlich, dass die Differenz wesentlich grösser ist und ständig wächst: So haben sich die Quadratmeter-Preise bei den Gemeinnützigen für 2- und 3-Zimmerwohnungen in 20 Jahren nur um 13,7 bzw. 11,5 % erhöht, bei den kommerziellen aber um 37,7 bzw. 31,8 %. Heute beträgt die Netto-Miete für eine gemeinnützige 3-Zimmerwohnung von 70 m2 CHF 945, für eine kommerziell vermietete gleicher Grösse aber CHF 1603, also 59 % mehr (Median-Werte).
Nicht am Markt orientiert, sondern an der Kostenmiete
Albert Leiser, Direktor des Hauseigentümerverbands Zürich, argumentierte in der NZZ vom 11. November 2022, die Unterschiede liessen sich durch günstigeres Land erklären – das greift zu kurz und lässt die wichtigsten Faktoren aussen vor.
Wären die unterschiedlichen Mietpreise nur auf den ursprünglichen Landpreis zurückzuführen, so dürfte die Differenz über die Zeit nicht anwachsen. Die neuen Zahlen von Statistik Stadt Zürich zeigen aber genau das Gegenteil. Bei kommerziell Vermietenden gilt: Je kürzer die Mietdauer, umso höher die Miete. Sie nutzen also einen Wechsel in der Mieterschaft aus, um die Mietpreise anzuheben. Unter dem Vorwand der «Ortsüblichkeit» werden die Mieten bei Wohnungswechseln jeweils ohne weitere Leistungen angehoben. Dies führt zu einer Mietzinsspirale. Diese Praxis kennt man bei den gemeinnützigen Bauträgern nicht. Sie haben sich der Kostenmiete verpflichtet und verzichten damit auf Rendite. Damit orientieren sie sich also nicht an den Preisen, die der Markt hergibt, sondern berechnen die Mieten nach den Kosten, die die Erstellung und der Unterhalt tatsächlich verursachen.
Keine Landpreissteigerung dank Spekulationsentzug
Dass die Unterschiede bei den Anfangsmieten von neuerstellten Wohnungen fast ebenso deutlich sind, überrascht Wohnbaugenossenschaften Zürich. Diese Differenz lässt sich kaum durch den kleineren Wohnflächenverbrauch erklären. So beträgt die Neubaumiete einer 100 m2 grossen 4-Zimmerwohnung bei den gemeinnützigen Wohnbauträgern im Median CHF 1530, bei den kommerziell Vermietenden CHF 2980, also nahezu das Doppelte.
Albert Leiser vermutet, dass die Wohnbaugenossenschaften nur günstiger vermieten könnten, weil sie Land günstig im Baurecht erhielten. Die in diesem Jahr erhobenen Daten für die Branchenstatistik 2021 von Wohnbaugenossenschaften Zürich zeigen ein anderes Bild: Nur rund 14 % der gemeinnützigen Wohnungen stehen auf Baurechtsland. Ausserdem bezahlen die Genossenschaften dafür einen anständigen Baurechtszins, der ebenfalls in den Mietzins einkalkuliert werden muss.
Kostenmindernd und damit den Mietpreis dämpfend ist aber die Tatsache, dass 86 % des Landes meist seit Jahrzehnten im Besitz der Genossenschaften sind. Dieses Land wurde in der Regel zum damaligen Marktpreis gekauft und seither weder gehandelt noch buchhalterisch «aufgewertet», hat also keine Preissteigerungen erfahren. Indem Baugenossenschaften den Boden der Spekulation entziehen, können sie langfristig günstigere Mieten und Wohnsicherheit garantieren.
