Die aktuelle Branchenstatistik zeigt: Das Wachstum verlangsamt sich

Wohnbaugenossenschaften Zürich erhebt regelmässig bei den gemeinnützigen Bauträgern der Stadt Zürich Zahlen zu Bautätigkeit, Aufwand und Ertrag, zu Wohnungsgrössen und anderem mehr, die Auskunft über die Entwicklung in unserer Branche geben. Der Bericht zur aktuellen Branchenstatistik, die das Finanzjahr 2021 abbildet, geht demnächst in Druck. Nachdem wir in der September-Ausgabe des blickpunkts erste Resultate aus dem Bereich Energieversorgung publiziert haben, folgen hier einige Zahlen zu den Wohnungsgrössen, zu den Wachstumsabsichten und zur Förderung durch die öffentliche Hand.

An der Befragung nahmen 47 gemeinnützige Bauträger mit mehr als 50 Wohnungen und Hauptsitz in der Stadt Zürich teil. Diese besitzen 44 421 Wohnungen, davon 34 463 auf Stadtboden und 9958 ausserhalb der Stadt Zürich.

Wenig Veränderung bei den Wohnungsgrössen
Verglichen mit den Erhebungen von 2016 und 2018 (siehe Grafik unten) blieben der Wohnungsmix und die durchschnittliche Wohnfläche relativ stabil: Im Mittel verfügen die Wohnungen der teilnehmenden gemeinnützigen Bauträger aktuell über 3,4 Zimmer mit durchschnittlich 75,3 m². Über die Zeit zeigt sich lediglich eine leichte Zunahme bei den kleineren Wohnungen (bis 2,5 Zimmer) und den ganz grossen mit mehr als 5 Zimmern. Wollen die Wohnbaugenossenschaften der aktuellen Situation sowie den demografischen Prognosen – diese sagen eine weitere Zunahme bei den Einpersonenhaushalten voraus – Rechnung tragen, besteht hier sicherlich Handlungsbedarf.

Auf eigenem Land – mit eigenen Mitteln Die Wohnungen der teilnehmenden Genossenschaften stehen überwiegend auf Land, das den Bauträgern gehört. Bei den Wohnungen, die auf Baurechtsland stehen, unterscheidet sich der Anteil in der Stadt Zürich kaum von jenem in der Agglomeration: In der Stadt Zürich sind es 14,2 %, auf dem Land 14,8 %.

Ein anderes Bild zeigt sich beim Anteil an subventionierten Wohnungen: Von den 34 463 erhobenen Wohnungen in der Stadt Zürich werden 971 bzw. 2,7 % (2018: 1,9 %) durch Darlehen der Stadt mietsubventioniert, wogegen der Anteil der subventionierten Wohnungen in der Agglomeration lediglich 0,3 % beträgt.

Wachstum – aber nicht um jeden Preis
Angesichts der stetig steigenden Mietpreise nimmt natürlich auch die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zu. Die gemeinnützigen Bauträger versuchen, diesem Bedürfnis nachzukommen. Einerseits durch bauliche Verdichtung, Anbauten oder Ersatzneubauten mit Mehrausnützung auf Land, das ihnen schon gehört, andererseits durch Zukäufe. In den Jahren 2019 bis 2021 sind jährlich etwas mehr als 800 Wohnungen neu gebaut oder hinzugekauft worden.

Das Wachstum hat sich gegenüber früheren Jahren also verlangsamt. Dennoch befanden sich gemäss der jüngsten Erhebung per Ende 2021 2448 Wohnungen im Bau. Netto, also nach Abzug der an gleicher Stelle abgebrochenen Wohnungen, resultiert ein Zuwachs von 1754 Wohnungen, davon 1215 in der Stadt Zürich und 539 auf dem Land. Damit hat die Neubautätigkeit bei den Gemeinnützigen also wieder zugenommen.

Ein Blick in die Zukunft
Die teilnehmenden 47 gemeinnützigen Bauträger wurden im Zuge dieser Erhebung auch gefragt, ob sie künftig mehr Wohnraum anbieten wollen und wie sie ihre Wachstumschancen einschätzen. 87 % gaben an, dass sie ihr Wohnungsportfolio grundsächlich vergrössern wollen, 79 % haben gar konkrete Projekte. Ihre Wachstumschancen betrachten sie aber kritisch. Zwar sind die Genossenschaften bemüht, durch Zukäufe (Liegenschaften oder Land für Neubauten) bzw. Übernahme von Baurechten zu wachsen. Deutlich mehr als die Hälfte der Befragten sehen die Chancen diese Varianten aber eher pessimistisch. Betrachtet man die nächsten fünf Jahre und die schätzungsweise 4900 in diesem Zeitraum geplanten Wohnungen, zeigt sich, dass die Wohnbaugenossenschaften hauptsächlich nach innen wachsen, durch Ersatzneubauten. Verdichtung durch Anbauten und Aufstockungen auf eigenem Land machen lediglich 5 % aus, 63 % werden aus Ersatzneubauten resultieren.

Die Wachstumsoptionen in kritischer Betrachtung
Die Wohnbaugenossenschaften sind sich der sozialen und ökologischen Aspekte im Zusammenhang mit ihrer Ersatzneubautätigkeit sehr bewusst. So ist in jedem Einzelfall eine sorgfältige Güterabwägung nötig. Und um die sozialen Folgen abzumildern, sind die gemeinnützigen Wohnbauträger schon heute bemüht, einerseits alternative Wohnungsangebote zu machen und andererseits die Zielmieten in den Ersatzneubauten – im Vergleich zu den kommerziellen Mieten – weiterhin tief zu halten. Doch den Zielkonflikt auf sozialer Ebene – mehr günstigen Wohnraum für immer mehr Menschen zu schaffen und gleichzeitig möglichst eine etwaige Verdrängung zu vermeiden – können sie nicht auflösen. Auch dem Umstand, dass bei Ersatzneubauten grosse Mengen grauer Energie vernichtet werden, tragen die Genossenschaften vermehrt Rechnung. So sind Erhalt bestehender Bausubstanz, Re-Use, alternative Baustoffe und andere Bauweisen entweder Themen von intensiven Diskussionen oder bereits Teil der Umsetzung.

Demnächst erhältlich
Die neuste Branchenstatistik der Wohnbaugenossenschaften enthält die Finanzkennzahlen und Fakten zum Wohnungsbestand, zu Mitarbeitenden und Energieversorgung. Die Zahlen beziehen sich auf das Rechnungsjahr 2021. Diese Publikation ist derzeit in Bearbeitung und wird Anfang 2023 erhältlich sein.