Der gemeinsame Nenner von Gemeinden und Genossenschaften
Die Gemeinde Stallikon, idyllisch im Reppischtal gelegen, wandte sich 2014 an Wohnbaugenossenschaften Zürich. Jahre zuvor war ihr Vorhaben, eine unbebaute Parzelle im Besitz der Gemeinde an eine marktorientierte Bauherrschaft zu verkaufen, von der Gemeindeversammlung abgelehnt worden, und ein Neubeginn stand an. Der Regionalverband erhielt von der Gemeinde ein Beratungsmandat und wurde schliesslich beauftragt, einen gemeinnützigen Bauträger für das mitten im Dorf gelegene Grundstück zu finden.
Normalerweise treten Eigentümerinnen und Eigentümer – Privatpersonen oder die öffentliche Hand – von Land und Liegenschaften an den Regionalverband heran, um eine interessierte Wohnbaugenossenschaft zu finden. Die Abteilung Immobilienentwicklung & Akquisition analysiert das Angebot, prüft dessen Eignung für den gemeinnützigen Wohnungsbau und schreibt die Opportunität anschliessend an seine I&A-Abonnenten aus. Dann entscheidet sich der Verkäufer oder die Verkäuferin für eine der Bewerbungen. Bis es im Fall von Stallikon soweit war, mussten noch einige Parameter geschärft und Hürden genommen werden.
Gemeindeversammlung lehnt Landverkauf an Investor ab
Die Stimmberechtigten von Stallikon votierten an der Gemein-deversammlung 2005 gegen ein kommerzielles Projekt und äusserten ihre Bedürfnisse. Ein Projekt auf einem so exponierten Grundstück – es umgibt das Gemeindehaus – sollte auch dem Dorf und seinen Bewohnenden etwas zu bieten haben. Unter anderem wurde der Wunsch nach mehr altersgerechten, bezahlbaren Wohnungen laut. Es dauerte aber nochmals fast zehn Jahre, bis sich die Gemeindevertreter von Stallikon mit einer konkreten Anfrage an Wohnbaugenossenschaften Zürich wandten.
Herausfinden, was die Gemeinde braucht
Andreas Gysi, Leiter Immobilienentwicklung & Akquisition, erinnert sich: «2014 nahm die Gemeinde Kontakt mit uns auf. Wir diskutierten gemeinsam über die bisherigen Rahmenbedingungen und darüber, was aus Sicht der gemeinnützigen Bauträger bezahlbarer Wohnraum ist.» Während diesen Beratungsgesprächen veränderten sich die Anforderungen stark, worauf die Projektentwicklung gestoppt wurde. 2018 machte sich die Gemeinde Stallikon ergebnislos auf die Suche nach einem Investor bzw. einen Bauherrenberater für die anstehende Zentrumsentwicklung. Im darauf folgenden Jahr nahm die Gemeinde erneut die Beratung von Wohnbaugenossenschaften Zürich in Anspruch. Dabei konnte nicht nur das Verständnis für den gemeinnützigen Wohnungsbau vermittelt werden. Auch die gegenseitigen Erwartungen sowie die Bedingungen der Gemeinde konnten so angepasst werden, dass eine Ausschreibung und damit die Suche nach einem geeigneten Bauträger zu einer Win-win-Situation führen konnten.
Je spezifischer die Ausschreibung, umso adäquater die Interessenten
Anfang April 2020 schrieb Wohnbaugenossenschaften Zürich – die eigene Immobilienentwicklung & Akquisition hatte ein Potenzial von rund 55 Wohnungen errechnet – das Grundstück unter seinen I&A-Abonnenten aus. Leistungsauftrag und Rahmenbedingungen der Gemeinde Stallikon waren Teil dieser Ausschreibung: Der Leistungsauftrag hielt fest, dass eine Wohnüberbauung mit Zentrumscharakter erwartet werde. Dementsprechend sei Raum einzuplanen, in dem sich die Stallikerinnen und Stalliker treffen und versorgen können, zum einen in einem Gemeinschaftsraum oder einem öffentlichen Gastrobetrieb, zum anderen auf einem Dorfplatz. Ausserdem wurde darin die Bedingung festgeschrieben, dass die künftige Überbauung ans bestehende Wärmeverbundnetz angeschlossen wird.
Die perfekte Bewerbung – die richtigen Partner
Zwar meldeten mehrere Genossenschaften Interesse an. Nach ersten Abklärungen bewarb sich letztlich nur ein Bauträger: Die Genossenschaft Hofgarten (geho) legte ein sorgfältig zusammengestelltes Dossier vor. Darin nahm sie alle wesentlichen Kriterien der Gemeinde auf: generationendurchmischtes, preisgünstiges Wohnen in Kombination mit Alterswohnungen, Mehrzweckraum, Ladenflächen und Jugendtreff, die verschiedenen baurechtlichen Regulatorien (z. T. öffentliche Zone) sowie die Auflage, einen Dorfplatz für die Bewohnerschaft zu schaffen. Auch dem Umstand, dass es die Gemeinde offen liess, ob sie das Grundstück verkaufen oder im Baurecht übertragen würde, trug die geho Rechnung. Dies überzeugte sowohl den Stalliker Gemeinderat als auch die Bevölkerung.
Gemeindeversammlung stellt Weichen für gemeinnützigen Wohnraum
Im Dezember 2020 stellte der Stalliker Gemeinderat zuhanden der Gemeindeversammlung den Antrag für einen Eventualkredit von 420 000 Franken zur Absicherung der anfallenden Kosten der Planungsphase. Auch bewilligte die Gemeindeversammlung den Letter of Intent, die Projektentwicklungsvereinbarung zwischen der Gemeinde Stallikon und der geho. Voraussichtlich Ende 2022 wird die Gemeinde über den Verkauf oder die Baurechtsvergabe abstimmen, und im Frühling 2023 steht bei der Generalversammlung der Genossenschaft Hofgarten die Abstimmung über die Realisierung des Projekts an.
Fakten und Zahlen zu Stallikon: Stallikons Bevölkerung wuchs innerhalb von nur zehn Jahren um 20 Prozent auf heute 3785 Personen. Während der Anteil der 40- bis 64-Jährigen stabil blieb, stieg jener der über 64-Jährigen kontinuierlich auf 17 Prozent an. Die Quote bei den ZL-Beziehenden (Menschen im Rentenalter, die Zusatzleistungen benötigen) stieg im gleichen Zeitraum von 1,5 auf 4,4. Auch die Zahlen bei den Kindern im Kindergartenalter als auch auf Primar- und Oberstufe nahmen zu. Die Gemeinde wies 2018 bei einer Gesamtfläche von 1202 Hektaren in der Bauzone noch 2,8 Hektar aus, die unbebaut waren. Der Baulandpreis beträgt im Median 488 Franken (Eigentumsquote 63,2 Prozent steuerbares Einkommen nat. Person Ø 86 900 Franken). Quelle: Gemeindeportraits des Statistischen Amtes vom Kanton Zürich
Fakten und Zahlen zur Genossenschaft Hofgarten: Die geho feiert 2021 ihr 100-jähriges Bestehen. Wobei die Jubiläumsfestlichkeiten corona-bedingt auf 2022 verschoben werden mussten. Die geho vermietet aktuell 329 Wohnungen in vier Siedlungen in den Zürcher Stadtkreisen 2 und 6. Zuletzt kamen 24 Wohnungen und zwei Gewerberäume auf dem 2017 neuentwickelten Manegg-Areal (Greencity) hinzu.
