Branchenstatistik 2021: Wachstum weiterhin solide

Die Ergebnisse der Branchenstatistik 2021 zeigen, dass die Zürcher Wohnbaugenossenschaften weiterhin wachsen und sich erneuern. Im Vergleich mit der letzten Erhebung von 2018 setzen sich die meisten Entwicklungen fort.

Seit 2018 haben die Zürcher Wohnbaugenossenschaften wiederum hohe Investitionen getätigt. Das wird in den durchschnittlichen Anlagewerten pro Wohnung sichtbar, die seit der letzten Branchenstatistik um 12 % gestiegen sind. Die Zunahme erklärt sich dadurch, dass die Genossenschaften ältere Gebäude mit tiefen Anlagewerten durch Neubauten ersetzen, Liegenschaften zu heutigen, höheren Preisen hinzukaufen und wertvermehrende Sanierungen vornehmen.

Nach wie vor tiefe Mieten
Trotz der Erneuerung gelingt es den Wohnbaugenossenschaften, die Kostenmieten tief zu halten. Die Netto-Miete einer durchschnittlichen Genossenschaftswohnung mit 3,4 Zimmern beträgt 1145 Franken. Zum Vergleich: Eine nicht-gemeinnützigen Wohnung mit 3 Zimmern in der Stadt Zürich kostet durchschnittlich 1856 Franken netto und damit 62 % mehr. Seit der letzten Erhebung sind die Mieten der gemeinnützigen Wohnungen im Schnitt um 3 % gestiegen, was auf die höheren Anlagewerte der neuen und erneuerten Wohnungen zurückzuführen ist. Die Ausnützung der Kostenmiete nach dem Stadtzürcher Modell ist mit 99 % stabil geblieben.

Zunehmende Betriebskosten, sinkende Finanzierungskosten
Die durchschnittlichen Kosten für Unterhalt, Betrieb und Verwaltung sind gegenüber der letzten Erhebung pro Wohnung um knapp 8 % anstiegen. Der Grund dafür liegt vor allen in den zunehmenden Kosten für Unterhalt, Reparaturen und Betriebspersonal. Möglicherweise spiegelt sich hier die andauernde Professionalisierung des Unterhalts.

Mit dem Mietfranken lassen sich vereinfacht die Anteile der verschiedenen Kostenarten aufzeigen (Grafik 1). Der grösste Teil der Kosten entfällt auf die Abschreibungen der Liegenschaften und die Rückstellungen für künftige Erneuerungen. Sie machen über 40 % der Kosten aus. An zweiter Stelle folgt mit etwa einem Viertel der Betriebsaufwand. Die Ausgaben für die Verwaltung und die Finanzierungskosten betragen jeweils weniger als ein Sechstel.

Grafik 2 zeigt die Entwicklung der Kostenstruktur über die letzten 30 Jahre. Hier fällt auf, dass der Anteil der Finanzierungskosten laufend abnahm. Stellten sie 1992 mit 46 % noch den grössen Ausgabeposten, sank ihr Anteil bis 2021 auf unter 16 %. Im Gegenzug erhöhten sich die Abschreibungen und Rückstellungen. Mit der gegenwärtigen Zinswende könnte diese Entwicklung an ein vorläufiges Ende kommen. Per Ende 2021 waren die Genossenschaften aber noch sehr günstig finanziert. Sie zahlten durchschnittlich 0,99 % Zins für das aufgenommene Fremdkapital (inkl. Depositenkasse), während es 2018 noch 1,19 % waren. Die durchschnittliche Zinsbelastung liegt damit unter dem hypothekarischen Referenzzinssatz von derzeit 1,25 %. Das verschafft den Genossenschaften in Zeiten steigender Hypothekarzinsen willkommenen Spielraum.

Je nach der weiteren Entwicklung von Teuerung und Zinsen könnte die finanzielle Führung der Wohnbaugenossenschaften in den nächsten Jahren jedoch anspruchsvoller werden. Ein Vergleich mit den Kennzahlen der Branchenstatistik kann Genossenschaften dabei helfen, ihre finanzielle Situation frühzeitig zu analysieren und falls nötig Massnahmen zu ergreifen.

Branchenstatistk 2021 der Zürcher Wohnbaugenossenschaften als PDF >