Wohnbaugenossenschaften Zürich bietet seinen Mitgliedern eine ganze Reihe von Dienstleistungen im Bereich Immobilienentwicklung & Akquisition (I&A) an, vom einzelnen Liegenschaftencheck über umfangreiche Portfolioanalysen bis hin zu nachhaltigen Erneuerungsstrategien. Ein wichtiger Zweig betrifft zudem die Vermittlung von geeignetem Bauland und bestehenden Wohnliegenschaften an die Abonnierenden der Dienstleistung «Immobilienakquisition». Dabei gestaltet sich der Prozess – je nach Lage, Eigentümerschaft und deren Vorstellungen – sehr unterschiedlich. Die hier beschriebenen Vermittlungen in Dietikon und Fischenthal zeigen, wie individuell der Regionalverband seine Dienstleistungen anbieten kann.
Eine gute Gelegenheit für «Die Schächli»
Im April 2021 wurde der Bereich I&A im Zuge seiner laufenden Beobachtung des Immobilienmarkts auf ein Angebot des Hauseigentümerverbands HEV aufmerksam, der auf einem Immoportal ein Mehrfamilienhaus (15 Wohnungen, Baujahr 1963) in Dietikon ausgeschrieben hatte. Eine kurze Recherche zeigte, dass die Liegenschaft unmittelbar an ein Grundstück der Baugenossenschaft «Die Schächli» angrenzt. I&A nahm sofort Kontakt mit diesem Mitglied auf. Dieses zeigte grundsätzlich Interesse an einer Arrondierung, worauf I&A zunächst eine Wirtschaftlichkeitsprüfung mit drei Szenarien erarbeitete: als erstes die Fortführung der bestehenden Mietverträge, als zweites die Absenkung der Mieten auf die Basis des aktuellen Referenzzinssatzes und zu guter Letzt ein Szenario «Sanierung» unter Berücksichtigung der zu erwartenden Sanierungskosten.
Die Berechnungen zeigten den Spielraum auf, den «Die Schächli» beim zweistufigen Bieterverfahren nutzen konnte: Bei einem Kauf zum Angebotspreis hätten die gesenkten Mieten ohne Sanierung rund 30 % unter der Marktmiete gelegen, bei einem 10 % höheren Preis würden die bestehenden Mieten immer noch der Marktmiete entsprechen. Ausserdem zeigte sich die Liegenschaft bei der Besichtigung in einem wesentlich besseren Zustand, als es die Baudokumentation erwarten liess. Nachdem die Eigentümerin – eine genossenschaftlich organisierte Vorsorgestiftung – ausfindig gemacht werden konnte und die Genossenschaft direkt Kontakt mit ihr aufgenommen hatte, konnte sie ein gutes Angebot platzieren und sich schliesslich in zwei Bieterrunden durchsetzen.
Genossenschaft gesucht – GWG Winterthur gefunden
Im April dieses Jahres leitete der Dachverband die Anfrage einer Familien-AG an den Bereich I&A von Wohnbaugenossenschaften Zürich weiter. Der Verwaltungsratspräsident dieses Familienunternehmens hegte den Wunsch, «eine sinnvolle Lösung» für die letzten beiden Baulandparzellen im Besitz der AG – immerhin rund 12 000 m² Bauland in Fischenthal – an eine Wohnbaugenossenschaft zu verkaufen. Auf Anfrage stellte dieser dem Bereich I&A nicht nur das Marktwertgutachten der ZKB zu, er brachte bei einem ersten Gespräch auch die Ernsthaftigkeit seiner Absichten deutlich zum Ausdruck.
Bei der eingehenden Prüfung des Angebots zeigte sich, dass gerade die periphere Lage – zum einen idyllisch gelegen, zum anderen in Gehdistanz zum S-Bahnhof – im dünn besiedelten Zürcher Oberland grosses Potenzial hat: So errechnete I&A nicht nur eine Hauptnutzfläche von 5800 m² bzw. 55 bis 65 Wohnungen, sondern – die Pandemie hat das Bedürfnis nach Wohnraum abseits der Ballungszentren aufgezeigt – weitere 750 m² für Gewerbenutzungen wie Homeoffice, Kleingewerbe und Ateliers. Auf Vorschlag von I&A konnte der Verwaltungsratspräsident das Aktionariat davon überzeugen, auf ein eigentliches Bieterverfahren zu verzichten und stattdessen das Angebot zum ermittelten Marktpreis unter den I&A-Abonnierenden von Wohnbaugenossenschaften Zürich ausschreiben zu lassen. In der Folge wurde das Bauland besichtigt, baurechtliche Abklärungen wurden getroffen und es wurde Kontakt zu den örtlichen Behörden aufgenommen. Diese konnten sich einen vom Bereich I&A skizzierten Mix z. B. aus Reihenhäusern, hindernisfreien Alterswohnungen und Gewerbe gut vorstellen.
Nach einer Fragerunde unter den sich bewerbenden gemeinnützigen Bauträgern im Juli kristallisierte sich heraus, dass das Angebot bestens ins Portfolio der Gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaft Winterthur GWG passte. Andererseits zeigte sich die Eigentümerin hocherfreut über die Bewerbung der GWG, sodass bereits nach den Sommerferien – die grundlegenden Bedingungen waren ja bereits im Vorfeld geklärt worden – Einigkeit zwischen den Vertragsparteien bestand und am 30. September 2021 die Eigentumsübertragung auf dem Notariat in Fischenthal besiegelt werden konnte.
Individuell zu Win-win-Situationen
Die gemeinnützigen Bauträger von Wohnbaugenossenschaften Zürich haben viele Gesichter. Ob für Gemeinwesen, Kirchenorganisationen, bundesnahe Betriebe, Stiftung, Pensionskassen, Erbengemeinschaften oder Privatpersonen, der Bereich Immobilienentwicklung & Akquisition I&A vermittelt Bauland und Bestandsliegenschaften an gemeinnützige Bauträger und ist in der Lage, für jeden Fall exakt den richtigen Partner zu finden. Der Bereich I&A hilft dabei, Bedürfnisse und Ziele zu formulieren, ermittelt das Potenzial von Grundstücken und analysiert den Zustand von bestehenden Liegenschaften. Er erstellt Wirtschaftlichkeitsprüfungen, erarbeitet Ausschreibungsunterlagen und begleitet den Prozess bis zum erfolgreichen Abschluss.
Sind Ihnen Baulandparzellen oder Bestandsliegenschaften, Entwicklungsprojekte oder Baurechtsvergaben bekannt, die nach zukunftsfähigen Lösungen verlangen? Dann kontaktieren Sie bitte Dominik Bastianello, Bereich I&A per E-Mail >
