BZO-Teilrevision und Umsetzungsverordnung des Paragrafen 49b des Planungs- und Baugesetzes (PBG) – was trocken tönt, ist auch trocken, aber deswegen noch lange nicht langweilig. Entsprechend gross war das Interesse an der Online-Veranstaltung von Wohnbaugenossenschaften Zürich vom 17. Mai zu besagtem Thema.
Rückblick: Im Jahr 2014 nimmt das Zürcher Stimmvolk mit 58,4 % Ja-Stimmen den Gegenentwurf zu einer Initiative von SP und Wohnbaugenossenschaften Zürich an, der es den Gemeinden in Zukunft erlauben soll, Zonen für preisgünstige Wohnungen einzurichten. Nach jahrelanger Beratung zur Umsetzung verabschiedet der Kanton Zürich 2019 das dazu entsprechende Gesetz. Die Stadt Zürich hat sich als erste Gemeinde an die Arbeit gemacht und präsentierte im März 2021 ihre Idee zur Umsetzung. Diese sieht vor, inskünftig bei der Konsumation des 10 %-Arealbonus auf der Hälfte dieses Anteils preisgünstige zu verlangen.
Wohnbaugenossenschaften Zürich hat sich in der Folge intensiv mit der Vorlage beschäftigt, viele Gespräche geführt, eine Stellungnahme ausgearbeitet und schliesslich die Präsidierenden und Geschäftsführenden ihrer Mitgliedsgenossenschaften zu einer Besprechung eingeladen. Der Tenor war eindeutig: Ja, es braucht unbedingt mehr preisgünstige Wohnungen, aber bitte nicht so.
Gut gemeint ist nicht zwingend gut gemacht.
Was ist also das Problem dieser Vorlage? Kurz gesagt, wird durch die Anwendung von § 49b bei Genossenschaften etwas verlangt, das sie sowieso bereits erfüllen, nämlich einen Anteil preisgünstiger Wohnungsbau, doch neuerdings mit zusätzlichen Auflagen und Kontrollen. Dadurch entsteht keine einzige zusätzliche preisgünstige Wohnung. Genossenschaften wenden bekannterweise das Prinzip der Kostenmiete an. Sie entziehen ihre Wohnungen dauerhaft der Spekulation, bauen kostengünstig, kennen oft Belegungsvorschriften und achten sorgfältig auf eine gute Durchmischung in ihren Siedlungen. Bei preisgünstigen Wohnungen nach § 49b sollen nun aber zusätzliche Einkommens- und Belegungsvorschriften gelten, die von der Stadt vorgeschrieben werden. Das ist nicht nur eine Einmischung in die Selbstbestimmung der Genossenschaft, sondern verletzt auch das genossenschaftliche Gleichbehandlungsprinzip. Es ist insbesondere dieser Punkt, der den Verbandsmitgliedern auf dem Magen liegt: Die Vorstellung, in Zukunft eine dritte Klasse von Genossenschaftsmitgliedern einführen zu müssen, die Einkommens- und Belegungsvorschriften einzuhalten haben und Kontrollen ausgesetzt sind, dafür aber keinen Mehrwert erhalten.
Es ginge auch einfacher.
Die gemeinnützigen Wohnbauträger schlagen deshalb vor, dass die Umsetzung rigoros vereinfacht wird und nur die wichtigsten Merkmale des preisgünstigen Wohnens eingefordert werden: limitierte Investitionskosten, Kostenmiete und Spekulationsverbot. Diese Prinzipien erfüllen den eigentlichen Sinn der Vorlage, nämlich mehr preisgünstige Wohnungen zu garantieren. Sollte das nicht möglich sein, so fordern Wohnbaugenossenschaften Zürich und seine Mitglieder, auf eine Anwendung von § 49b bei Genossenschaften zu verzichten, da Genossenschaften ihrem Wesen und Selbstverständnis nach bereits im Sinne der Vorlage handeln. Noch mehr Auflagen und Kontrollen würden hingegen nur wertvolle Ressourcen binden, die Genossenschaften dringend brauchen, um sich in einem schwierigen Umfeld zu behaupten.
Das grosse Interesse an der Veranstaltung und auch die engagierte Diskussion zeigten deutlich, dass die Skepsis gegenüber dieser Umsetzungsvorlage gross ist. So haben sich viele Genossenschaften dazu entschlossen, nebst den Einwendungen des Regionalverbands auch noch eigene Einwendungen bei der Stadt Zürich zu machen, um ihre spezifische Betroffenheit zum Ausdruck zu bringen. Nun hoffen die gemeinnützigen Bauträger, dass sie Gehör finden und sich die überarbeitete Umsetzungsvorlage auf ihr gutes Kernanliegen konzentriert: die Schaffung von mehr preisgünstigen Wohnungen.
Die Einwendungen von Wohnbaugenossenschaften Zürich als PDF >
