Die Baugenossenschaft Brunnenhof Zürich bringt sich Schritt für Schritt auf den neusten Stand.
Getreu ihrem Leitbild setzt die Baugenossenschaft Brunnenhof Zürich (BBZ) ihren Masterplan zur Erneuerung ihres Liegenschaftenbestands ökologisch, ökonomisch und sozial nachhaltig um. Dabei setzt sie bei den Liegenschaften einerseits auf Sanierungen und andererseits – im Falle von Ersatzneubauten – auf Etappierungen. Parallel dazu treibt sie punkto Energieversorgung auch den Ersatz von fossilen durch erneuerbare Energieträger konsequent voran. Wohnbaugenossenschaften Zürich hat nachgefragt.
Seit 2007 realisiert die BBZ Ersatzneubauten. Wurden auch Sanierungen realisiert? Neben der Erneuerung der Stammsiedlung investieren wir kontinuierlich auch in die qualitative Weiterentwicklung und Pflege unserer kleineren Siedlungen im Käferholz, in Schwerzenbach und in Fällanden. In den vergangenen Jahren haben wir diese teilweise umfassend saniert, mit grösseren Balkonen versehen oder gehen diese Arbeiten in den kommenden Jahren an.
Wie werden bei den Entscheiden für Ersatzneubauten oder eben Sanierungen die Ökonomie, die Ökologie oder beispielsweise Ausnützungsreserven gewichtet? Während wir in den Aussensiedlungen trotz Ausnützungsreserven vorerst mit gleichbleibendem Wohnungsbestand planen, streben wir in der Stammsiedlung eine sorgfältige innere Verdichtung an. Damit uns das in möglichst gutem Gleichgewicht zwischen ökologischer, ökonomischer und sozialer Nachhaltigkeit gelingt, führten wir bis im Sommer 2024 einen Studienauftrag durch – mit entsprechenden Vorgaben an die sechs eingeladenen Teams. Unser städtebauliches Leitbild von 2005, auf dem die bisherigen Neubauetappen basieren, trägt diesem Gleichgewicht aus heutiger Sicht nicht mehr genügend Rechnung. Das Siegerprojekt von pool Architekten löst die Aufgabe hingegen ausgezeichnet, was auch das Amt für Städtebau lobt. Mit diesem Projekt können wir in den verbleibenden Etappen noch einmal rund 120 zusätzliche Wohnungen schaffen, was in diesem Perimeter etwa 50 % mehr sind als heute. Gleichzeitig ermöglicht es uns, rund 60 % der Bestandsbauten mit sehr preiswerten Wohnungen sowie 80 Prozent des Baumbestands zu erhalten. Der Bestand bietet wiederum eine «Reserve» für spätere Nachverdichtungen. Wir hoffen, dass das Vorhaben unsere Genossenschafter:innen genauso begeistert.
Welche Projekte beschäftigen Sie zurzeit? Neben den weiteren Sanierungsschritten in den Aussensiedlungen oder dem kontinuierlichen Ausbau der PV-Anlagen sind das insbesondere die Detailplanung und Umsetzung des Projekts Stammsiedlung. Über den Baubereich hinaus arbeiten wir unter anderem mit der neu geschaffenen Stelle Siedlungscoaching und Soziales weiter am Thema soziale Teilhabe und Mitwirkung, aber auch die fortschreitende Digitalisierung und andere gesellschaftliche Entwicklungen halten uns auf Trab.
Werden die Mitglieder bei Bauvorhaben miteinbezogen? Beim Projekt Stammsiedlung machen wir das in mehreren Schritten. Bereits vor dem Studienauftrag haben wir Bedürfnisse und Ideen abgefragt und im Rahmen der Ergebnispräsentation des Studienauftrags traten wir in direkten Dialog mit den Bewohner:innen und der Nachbarschaft. Münden wird dieser Prozess im ersten Halbjahr 2025 in einer GV, in deren Rahmen wir über das Baubudget abstimmen werden. Auch im Nachgang bleibt der Einbezug der Bewohnenden wichtig, insbesondere hinsichtlich der Ausgestaltung und Aneignung der gemeinschaftlich genutzten Flächen und Räumlichkeiten. Wir sind gespannt auf die gemeinsame Reise.
Welche Massnahmen trifft die Genossenschaft für die Bewohnenden, wenn es zu einem Abbruch kommt oder zu einer Sanierung, die nicht in bewohntem Zustand durchgeführt werden kann? Die Sanierungen der Aussensiedlungen konnten und können wir in bewohntem Zustand ausführen. Das war bei der Weiterentwicklung der Stammsiedlung unmöglich und wird uns trotz weitgehendem Bestandserhalt auch künftig nicht ganz gelingen. Die Etappierung ermöglicht uns allerdings, alle Bewohnenden intern und somit in vertrautem Umfeld umzusiedeln. Um dafür den notwendigen Handlungsspielraum zu erhalten, vermieten wir die betroffenen Altbauwohnungen frühzeitig nicht mehr an Genossenschafter:innen und nur noch befristet mit Erstreckungsausschluss per Baubeginn.
Wie wird die «Umsiedlung» organisiert? Bei Umsiedlungen infolge Unterbelegung gehen wir nach unserem Vermietungsreglement vor. Bei Bauprojekten hingegen nach einer eigens dafür erarbeiteten Prioritätenliste, die zuerst die vom Rückbau betroffenen Genossenschafter:innen berücksichtigt. Allerdings wird das wegen der befristeten Mietverhältnisse nur wenige betreffen. Zur Planung gehört darüber hinaus eine kluge Etappierung, damit wir die Kapazitäten unserer Verwaltung und Finanzierungsmöglichkeiten nicht überstrapazieren sowie das gewachsene soziale Gefüge nicht zu schnell «auf den Kopf stellen».
Nach dem Ersatzneubau der Stammsiedlung sind die Mieten immer noch extrem günstig (z. B. eine 2,5-Zimmer- Wohnung für rund CHF 1000.–). Werden diese Wohnungen mietsubventioniert? Es war schon immer eines unserer vorrangigen Ziele, innerhalb der gesetzlichen Vorgaben zur Kostenmiete sehr preiswerten Wohnraum anbieten und erhalten zu können. Das schafften wir bisher auch dank einer langfristig umsichtigen Finanzplanung unserer Geschäftsstelle und der bisherigen Vorstände. Unser Ziel ist es, dies trotz Bauteuerung und anderer kostensteigernder Faktoren auch für die verbleibenden Bauetappen möglich zu machen. Aktuell werden in der ganzen BBZ 44 Wohnungen durch die Stadt und den Kanton Zürich subventioniert.
In den letzten Jahren hat – demographisch bedingt – die Zahl der Kleinhaushalte stark zugenommen. Nimmt die BBZ diesen Trend bei ihrer Planung auf? Grundsätzlich orientieren wir uns am städtischen Bevölkerungsmix. Darüber hinaus definieren wir uns explizit als familienfreundliche Genossenschaft mit entsprechendem Wohnungsangebot. Dem haben wir in den bisherigen Neubauetappen stark Rechnung getragen. Mit den kommenden Schritten werden wir aber tatsächlich auch vermehrt auf kleinere Wohnungen setzen, weil sich die Wohnformen und Familienmodelle verändern. Auch müssen wir vermehrt interne Umsiedlungen infolge Unterbelegung durch Auszug der Kinder aus Wohnungen der ersten Neubauetappen vornehmen können und wollen wieder Familien von ausserhalb der BBZ Wohnmöglichkeiten bieten.
Die BBZ hat 2021 einen Energiefonds eingerichtet. Wofür ist dieser gedacht? Mit den Mitteln ermöglichen wir zukunftsweisende Projekte für unsere Versorgung mit erneuerbarer Energie und für die Steigerung der Energieeffizienz. Auch setzen wir auf umweltgerechte Baustoffe. Der flächendeckende Einsatz von Photovoltaikanlagen oder die Ausrüstung der Parkplätze mit E-Ladestationen sind erste Umsetzungsbeispiele. Neben unserer eigenen Planung können auch unsere Genossenschafter:innen Vorschläge zur Mittelverwendung einreichen.
Seit 2022 setzt die BBZ auf Solarstrom. Wie viel wird noch fossil beheizt? Die Stromversorgung und die Wärmegewinnung sind zwei unterschiedliche Baustellen. Die PV-Anlagen auf den Dächern der Neubauten der Stammsiedlung und der Siedlung in Fällanden liefern zuverlässig Solarstrom. Bereits heute speisen wir saisonale Überschüsse gegen Rückvergütung in das Leitungsnetz der lokalen Energieversorger ein. In weiteren Schritten bestücken wir auch die Dächer der übrigen Siedlungen mit PV-Anlagen, soweit es die lokalen Rahmenbedingungen erlauben. Beim Heizen und beim Warmwasser in der Stammsiedlung nutzen wir Fernwärme von EWZ. Das macht zwei Drittel des gesamten Wärmebedarfs der BBZ aus. Wärme für die Siedlung in Fällanden gewinnen wir seit letztem Jahr über eine Erdsonde. Nachholbedarf haben wir hingegen in den Siedlungen im Käferholz und in Schwerzenbach, die noch mit Erdgas resp. Öl versorgt werden. Sobald diese Anlagen ersetzt werden müssen, stellen wir auch hier um auf erneuerbare Energien.
Die BBZ rüstet ihre Parkplätze mit Ladestationen aus. Tut sie das in Eigenregie oder mit einer Partnerfirma? Wir realisieren das in Zusammenarbeit mit spezialisierten Planungsbüros und den lokalen Energieproduzenten. Mittlerweile sind fast alle Siedlungen mit genügend E-Ladestationen ausgerüstet. Je nach Standort finanzierte die BBZ nur den Grundausbau oder alles. Im Contracting-System haben wir bisher keine Anlagen erstellt oder geleast.
